住宅ローン年収

「住宅ローンは年収の5倍がベスト!」って本当でしょうか?

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住宅ローンは年収の何倍まで借入可能?

年収の何倍まで住宅ローンを借りられるのかという疑問はほとんどの方が持っているはず。あなたの理想のマイホームを購入するためにはいくら必要ですか?返済負担比率から計算すると住宅ローンの審査では年収の7倍程度が借入金額の上限とされています。

 

無理なく返済していける年収の目安は?

将来のリスクに備えながら安心して完済までこぎつけることが可能な年収の大まかな目安はあります!それぞれの家族構成や、年齢、収入の多さなど様々な条件により状況は異なるためあくまでも目安でしかありませんが一般的な指標として、余裕を持って住宅ローンの返済をしていくことができるのは年収の5倍までとされています。

 

低金利の住宅ローンで借入額をアップ!

フラット35の借入可能額シミュレーションで年収を400万円で固定し、住宅ローン金利を変えて計算すると金利が3%の場合借入可能額は3031万円、1%の場合4132万円という結果に!返済負担比率は同じでも2%の金利差で1000万円もの借入金額の差が生まれるのです。このことからわかるように住宅ローンは金利が低いものを選ぶことで、返済負担比率が下がり、借り入れ可能額がアップします。

年収と審査で選ぶ金利住宅ローンランキング!2016年8月版!

住宅の購入金額と年収の関係は?

説明
このサイトでは、住宅ローンに関連した情報について、特に年収にスポットをあててご提供できればと思います。

 

住宅を建築したり、購入したりすることは、多くの人にとって一生の中で最も高い買い物といっても過言ではないでしょう。

 

住宅の建築金額や購入金額は、年収の何倍といった金額になることが普通です。

 

そのような高額な買い物を現金で契約することができる人は多くなく、殆どの人は住宅ローンを組んで、住宅の建築金額や購入金額に充てます。

 

では、年収の違いによって、購入する住宅にはどのような違いが出てくるのでしょう?

 

一般的には、年収が増えれば増えるほど、リッチな住宅に住むものと思われますが、具体的には、どの程度の住宅が平均的なのでしょうか?

 

リクルート社が提供している不動産・住宅サイトのSUUMOでは、色々な役に立つ情報を提供してくれていますが、その中に、年収別の住宅購入事情をまとめた情報(http://suumo.jp/edit/kyotsu/n1700_rpt/110223/index.html 他)も発信されています。

 

その情報によると、家を買った1700人の住宅価格やローンや頭金の情報が、年収別に分けて紹介されています。

 

公表された時期は2011年2月です。下表に、SUUMOで公表されているデータの一部を加筆して示します。

 

表1

 

まず、物件種別を見てみると、ほとんど全ての世帯で新築一戸建て(分譲住宅と注文住宅を含みます)の比率が最も多くなっています。

 

しかし、年収800万円を超える層では、新築一戸建てよりも新築マンションの方が多くなっています。

 

このアンケートでは、どのような地価のところで住宅を購入・建築したかのデータがありませんが、年収800万円を超える層は、都心などの地価が高いところに住んでいる比率が多く、一戸建てよりもマンションの方が選択されやすいという状況のように思われます。

 

年収400万円未満では、中古一戸建てや中古マンションの占める割合が最も高くなっています。

 

中古一戸建てが選択される比率は、年収が多くなると共に少なくなっていきます。

 

次に、物件の面積を見てみると、年収400万円未満の世帯は、60m2以下の比率が最も高くなっています。

 

年収400万円以上600万円未満の世帯では60〜80m2、年収600万円以上800万円未満の世帯では80〜100m2が最多となり、年収が増えるごとに、物件の面積が増えていくことがわかります。

 

一方、年収が800万円以上の世帯では、物件の面積の最多回答は60〜80m2となり、年収600万円以上800万円未満の世帯に比べ狭くなります。

 

これは、前述の物件種別で見た通り、一戸建てよりもマンションを選択する比率が増えているためだと思われます。

 

また、物件の面積の概算平均値を算出しました。

 

これは、60〜80m2であれば70m2、100〜120m2であれば110m2と、層の中央値を代表値として回答した割合に掛けて、各年収の層ごとに物件の面積の概算平均を求めたものです。

 

但し、物件の面積が60m2以下の層の代表値は50m2、120m2以上の層の代表値は130m2であると仮定しました。その結果、物件の面積の概算平均値の大小は、年収の多さとリンクしています。

 

当たり前といえば当たり前かもしれませんが、年収が多いほど、広い家に住んでいることが改めて明らかになりました。

 

なお、年収800万円以上の層は、マンションの割合が高いにもかかわらず、面積の平均値で見ると最大になっており、マンションにしても、一戸建てにしても相対的に広い住宅を選択しているようです。

結局、住宅ローンは年収の何倍まで借りられるの?

説明
それでは実際に、年収の何倍まで住宅ローンが借りられるのか、また、年収の何倍程度以内に抑えるべきなのかをここで検討したいと思います。

 

「ローン借り入れ額と年収の関係」では、SUUMOが提供している年収別に住宅ローンの借り入れ額のアンケート結果を基に、考察を行いました。

 

住宅ローンの借り入れ額が年収の何倍になっているかの概算平均値を求めた結果、

 

年収400万円未満の層は年収の5.2倍程度の借り入れ、年収400万円以上600万円未満の層では、年収の4.4倍程度の借り入れ、年収600万円以上800万円未満の層では年収の3.6倍程度の借り入れ、年収800万円以上の層では、年収の3.2倍程度の借り入れとなっていました。

 

また、年収400万円未満の層で、5千万円以上を借り入れたと回答した人はゼロですが、4〜5千万円を借り入れたと回答した人は0.4%いました。

 

仮に年収が399万円だったとして、4〜5千万円を借り入れるということは、年収の10〜12.5倍程度の借り入れを行なっている人もいるということです。

 

年収の何倍まで借りられるかということは、単に年収の多さだけで決まるものではありません。

 

住宅ローンを組んでいるということは、金融機関側が貸し倒れになるリスクを考慮して、融資を行うメリットがあると判断しているということになります。

 

先ほどの例では、例えば1億円の価値のある物件に対して、6000万円の頭金を用意して、4000万円を借り入れることは、年収400万円の人でも可能かも知れません。そのような例は、やや特殊と言わざるを得ないとは思いますが。

 

では、一般的には、年収の何倍まで借りることができるでしょうか? 

 

住宅ローンの健全性を推し量る指標として、有名な総返済負担率(年収の中で、借り入れの1年間の返済額の合計金額が占める割合)を使って計算してみたいと思います。

 

フラット35では、年収400万円未満の人は総返済負担率が30%以下、年収400万円以上の人は総返済負担率が35%以下であることを条件としています。

 

では、その総返済負担率から、最大年収の何倍まで住宅ローンを組むことができるのでしょうか? 

 

シミュレーションを行なって、確認してみたいと思います。年収300万円のみ総返済負担率を30%とし、年収400万円以上の場合には総返済負担率を35%と設定します。

 

住宅ローンの条件として、返済期間35年間、長期固定金利2.5%、ボーナス時返済加算なし、元利均等方式とします。シミュレーション結果を下表に示します。

 

表6

 

年収300万円の場合に、総返済負担率が30%とすると、月々の返済額は最大7万5000円になります。

 

2.5%の長期固定ローンの場合2098万円まで借り入れることができます。この額は、年収に対して7.0倍に相当します。

 

前述のSUUMOのアンケート結果による平均は年収の5.2倍程度の借り入れとなっていましたので、総返済負担率にかなり近い状態まで借りている人が多いということになります。

 

一方、年収が400万円以上になり、総返済負担率を35%まで認められると仮定した場合、年収に対する借り入れ額の最大倍率は8.2倍となりました。

 

前述のSUUMOのアンケート結果に基づく平均は年収の3.2〜4.4倍となっていましたので、年収が増えると共に、最大借り入れ額に対して余裕のある住宅ローンになっているといえます。

 

しかし、この倍率はあくまで借りることができる最大限度を表していますので、健全に住宅ローンの返済が見込める倍率ではありません。

 

仮に、総返済負担率を25%として、前述のシミュレーションを行うと年収の5.8倍、総返済負担率を20%とすると年収の4.7倍になります。

 

つまり健全な住宅ローンとするためには、年収の5倍程度以下に設定すべきだと思われます。

住宅ローンの借入金額と平均年収のバランスは?

家族
今回は、平均的な年収について調べてみたいと思います。

 

住宅ローンを組む際、年収の何倍もの金額の負債を背負うことになることも珍しくありません。

 

年収が多ければ多いほど、多額の住宅ローンを組むことができると思われます。

 

周りの人達が色々な住宅を購入したり、建築したりしていると思いますが、年収が低い人が、年収の高い人と同様な住宅ローンを組むと、ローンの返済がかなり苦しくなったり、状況によってはローン返済が破綻するリスクも高くなります。

 

では、周りの人達は、どの程度の年収があるのでしょうか?

 

平均的な年収は、サラリーマンか自営業かによって変わってくると思いますが、サラリーマンの年収の統計を観るために、国税庁がまとめた平成22年「民間給与実態統計調査」を調べてみました。

 

 

すると、平均年収の推移は、表1のようになっています。

 

表2

 

10年前は461万円あった平均年収は、右肩下がりで減少しています。いざなぎ景気を超えたといわれた平成19年には、ほんの僅かに平均年収が増え437万円になりましたが、その後は、平成20年が430万円、平成21年が406万円と減少しています。

 

平成22年はやや持ち直して412万円になりましたが、平成12年と比べると1割以上平均年収が減っています。この412万円は男女トータルの値で、性別に分けると男性の平均年収が507万円、女性の平均年収が269万円になっています。

 

また、表2に、平成22年「民間給与実態統計調査」による年齢,性別ごとの平均年収を示します。

 

表3

 

男性は、一般的なサラリーマンの定年である60歳を前にして、50〜54歳が年収のピークになり、649万円になっています。

 

サラリーマンでは、ラインを外れたり、一定年齢を超えた後は、年収が下がるような仕組みになっている会社も多いため、ピークになる年代が50〜54歳になっているものと思われます。

 

60歳以降に定年後の再就職を行った後も、年収は右肩下がりになる傾向にあるようです。

 

一方女性は、30〜34歳がピークで299万円になっています。

 

住宅をいつ購入するかにもよりますが、一般に、住宅を購入する時とローンを返済している時では、年収が変化していることが普通です。

 

しかも、年をとるとともに、年収が上がり続けるわけではなく、ピークを迎えた後は年収が減るということを想定しておかないと、住宅ローン返済の終盤に、返済がピンチになるという危険性があります。

 

例えば、35歳で住宅を購入して、3000万円の住宅ローンを組むと仮定します。住宅ローンの返済期間を35年間として、ローン金利が変わらないフラット35を選択したと仮定します。

 

住宅ローン金利を3%と仮定すると、月々の返済額は11万5455円になります。1年間では11万5455円?12=138万5460円となります。

 

年収が男性の平均年収で推移すると仮定すると、ローン返済当初は、138万5460円/505万円?100=27.4%と、年収の27%程度をローン返済に充てることになります。

 

年収がピークになる50〜54歳では、年収が649万円になりますので、年収の21%程度までローン返済の割合は低くなります。

 

しかし、ローン返済終盤の70歳では年収が384万円になるとすると、年収の約36%をローン返済に充てざるを得なくなり、かなりの負担になるといえます。

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