住宅ローン審査と年収

住宅ローン審査と年収の関係は?

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今回は、住宅ローンについて、住宅ローン審査の際に必要となる年収に関する条件や重要性などについて考えてい見たいと思います。

 

一般に、住宅ローンを組むときには、予備審査と本審査という2回の審査の合格する必要があります。

 

住宅ローンの審査では、いろいろな項目について多角的に評価されます。

 

国土交通省住宅局が平成24年3月に出した「平成23年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」では、住宅ローンに関する様々な統計値が掲載されています。

 

その報告書の中で、住宅ローンの審査項目の調査結果も報告されています。母数は1256個となっていますので、かなり多くの金融機関が回答していることになります。

 

その結果、80%以上の金融期間が審査項目となっていると回答した項目は、以下の通りです。

 

1位:完済時年齢(99.3%)、2位:借り入れ時年齢(97.5%)、3位:返済負担率(97.3%)、4位:勤続年数(96.0%)、5位:年収(95.8%)、6位:担保評価(95.0%)、7位:融資可能額(92.0〜92.4%)、8位:カードローン等の他の債務の状況や返済履歴(91.6%)、9位:健康状態(90.5%)、10,11位:金融機関の営業エリア、連帯保証(88.1%)

 

最も金融機関が気にしている項目は、年収ではなく、実は債務者の年齢のようです。

 

1位、2位が、借り入れ時と完済時の年齢となっています。しかし、年収に関しても審査項目として挙げられている比率は高く、3位が返済負担率(すべての債務に対する1年間の総返済金額の年収に対する比率)で97.3%、5位がそのものズバリ年収で95.8%でした。

 

従って、住宅ローンの審査に、年収や返済負担率が占める重要性は極めて高いといえます。

 

また、この報告書の中では、住宅ローンの審査にスコアリング方式を行なっているか?という問に対して、スコアリング方式では審査をおこなっていないという回答が最も多く65.7%、スコアリング方式により一部審査を行なっているという回答が18.9%、スコアリング方式を中心に審査を行なっているという回答が15.4%でした。

 

スコアリング方式とは、申込者のデータにより審査項目(年齢、年収、返済負担率等)毎に点数を付け、その合計点によって融資するか否か等を決める方式を指します。

 

多くの金融機関では、この方式を採用していないということなので、広い審査項目に対して、機械的なスコアではなく、個々の事情を加味しながら総合的な判断を下しているケースが多いものと思われます。

 

従って、審査される側にとってみれば、年収や返済負担率が条件を満たしていればよいというわけではありません。

 

住宅ローンの審査には、自分ではどうしようもない部分もありますが、自分で管理できる項目もありますので、幅広い項目に対して気をつけておく必要があります。

 

例えば、勤続年数は、前述の報告書の中では4位と非常に上位にランクインしています。

 

転職をすると、よほど年収が高かったり、勤務先が安定した企業だったりしないと、安定した住宅ローンの返済が難しいかもしれないと見られてしまう可能性があります。

 

また、8位にランクインしているカードローン等の他の債務の状況や返済履歴も重要です。

 

多くのローンを抱えていることはもちろん、他のローンがない状態でも、多くのカードを保有していたりすると、その貸付枠分の債務があるものとみなされて審査されますので、注意が必要です。

 

住宅ローンの審査を受ける際には、不要なクレジットカードやローンカードは解約しておくことをお勧めします。

 

なお、カードを解約してから、それらの収載された情報を金融機関が閲覧できるようになるには、数ヶ月かかることもありますので、なるべく早く、余裕を持って解約しておくべきです。

 

さらに、過去の負債の返済に遅延が発生したなどの金融事故があると、最低5年間は履歴が消えませんので、住宅ローン審査にはまず合格できなくなりますので、注意が必要です。

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