住宅ローン自己資金ゼロ

自己資金ゼロで住宅購入できる?

家族
今回は、自己資金について考えてみたいと思います。

 

住宅を購入する場合には、ほとんど人が住宅ローンを組んでいると思われますが、住宅ローンの返済を滞り無く完了させるために、ある程度余裕のある計画的な住宅ローンを組むことが肝心です。

 

住宅ローンの破綻のリスクを見極める最も一般的な方法は、総返済負担率だと思われます。

 

年収に対して30%〜35%程度が、一般的な住宅ローンの返済負担の限界で、20%〜30%に抑えるべきだといわれています。

 

もう一つの重要な指標は、自己資金の多さだと思います。自己資金を計画的に貯めることができたかどうかが、今後の住宅ローンの返済が破綻する危険性をある程度占うことができます。

 

では、どの程度の自己資金が必要なのでしょうか? 自己資金ゼロで住宅を購入したという話を聞くこともありますが、自己資金ゼロで住宅を購入することは本当に可能なのでしょうか?

 

住宅を建築したり購入したりする際に必要となる金額は、大きく分けると、土地代金、建物代金、諸費用の3項目です。

 

そのうち、土地代金については、購入時の価格がそのまま資産価値となります。建物代金についても、基本的には購入代金が資産価値に相当します。

 

一般に、住宅ローンを組む時には、資産価値のある土地や建物を抵当に入れますので、土地代金と建物代金の合計代金が、抵当に入れた資産価値という事になります。

 

住宅ローンを組む際、100%の借り入れとは、土地代金と建物代金の合計代金を全て借り入れるということになります。

 

多くの金融機関では、住宅ローンを組む際に、資産価値の100%の借り入れを認めています。資産価値の100%の借り入れを行う場合、頭金ゼロで住宅ローンを組むということになります。

 

しかし、前述のとおり、住宅を建築したり購入したりする際に必要となる金額は、土地代金と建物代金だけではなく、いわゆる諸費用を支払う必要があります。

 

そこで、住宅ローンの借り入れを資産価値の100%としたとしても、諸費用分を賄うことはできません。

 

金融機関によっては、諸費用ローンといって、住宅ローンに付随する諸費用に対するローンを認めているところもあります。

 

しかし、ローンをトータルすると、資産価値を超えたローンを組むことになり、いわゆるオーバーローンの状態になります。

 

オーバーローン状態では、ローン返済が滞るリスクも増えますから、ローン金利も高めに設定されることとなり、よけいにローン返済が厳しくなります。

 

具体的に、住宅ローンの諸費用はどの程度必要なのでしょうか? 

 

3000万円の借り入れを30年間で返済すると仮定した場合に、必要となる諸費用の金額を、主な金融機関のWEBサイトでシミュレーションしてみます。シミュレーション結果を下表に示します。

 

表8

 

このシミュレーションでは、ネット銀行であるSONY銀行の諸費用が最も少なく、34万円程度でした。

 

大手都市銀行や大手信託銀行である三井住友銀行や三菱UFJ信託銀行の諸費用は80万円程度でした。

 

ゆうちょ銀行では、他の金融機関に比べてやや高めの91万円程度となりました。

 

自己資金として、最低これらの金額が用意できないと、オーバーローンの状態になるわけです。

 

さらに、住宅を購入したり建築したりした場合には、金融機関などに支払う諸費用以外にも、引越し代金や、カーテンなどを新調する費用も必要となります。

 

これらのことを考えると、自己資金としては、年収によらず最低100万円できれば200万円以上はないと、住宅ローンの返済が苦しくなるものと思われます。

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