住宅ローン頭金ゼロ

頭金ゼロで住宅ローンを組むとどうなる?

研究
今回は、住宅ローンについて、頭金がゼロでも住宅ローンを組むべきか、ある程度頭金が貯まるまで待ったほうがいいか、検討してみたいと思います。

 

住宅ローンを組む場合、頭金が多いにこしたことはありません。

 

一般的には、「購入金額の20%程度の頭金を用意するのが常識」と言われていましたが、昨今の住宅ローンでは、購入金額とローン金額が同額のいわゆる頭金ゼロの状態でも住宅ローンを組むことができます。

 

しかし、購入金額の100%の住宅ローンを組んだ場合、景気の動向によっては、住宅や土地の価格の値下がりが大きく、住宅ローンの返済中に、担保物件の価値よりローン元金残高の方が大きい、いわゆるオーバーローンの状態に陥りやすくなります。

 

オーバーローンの状態では、物件を売却して新しい住宅を購入したりするときに、スムーズに行かない場合があります。

 

逆に、頭金がある程度貯まるまで待ったほうがいいのでしょうか?頭金をためるためにどんどん年を取って行くと、本来の住宅プランが台無しになりかねません。

 

では、頭金がゼロでも思い切って住宅ローンを組むべきか、ある程度頭金が貯まるまで待ったほうがいいのか、検討してみたいと思います。

 

モデルケースとして、現在の年齢が30歳である人が、3000万円の住宅を購入することを想定します。

 

現在、諸費用分の自己資金はあるけど、住宅ローンの頭金がゼロであるとします。

 

仮に頭金がゼロのまま、35年ローンを組むとどうなるでしょうか?

 

選択肢として、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携しているフラット35を利用することはできません。

 

なぜなら、フラット35を利用するためには、頭金が10%以上である必要があります。一般の金融機関で35年間の長期固定金利の住宅ローンを組むことにします。

 

どのような金融機関を選択するかによって、住宅ローンの金利は大きく異なりますが、大手都市銀行の三井住友銀行で住宅ローンを組むことにしてみます。

 

三井住友銀行が2012年8月現在に提供している20年〜35年の長期固定金利は2.42%です。また、ボーナス月の返済額の上乗せはなく、元利均等方式で返済するものとします。

 

その場合、月々の返済額は10万5967円となり、年間の返済額は127万1598円になります。

 

年収が400万円の人場合、総返済負担率が31.8%となり、かなり苦しい住宅ローンになるものと思われますが、年収が600万円の人であれば、総返済負担率は21.2%となり、そこそこ標準的な住宅ローンの返済状況の中に収まりそうです。

 

次に、ある程度頭金が貯まるまで、住宅の購入を延期する場合を考えます。

 

今後の経済状況がどのようになるか、予測することはできませんが、現状と同じ経済状況で、住宅ローン金利も変わらないと仮定します。

 

住宅を購入していない場合には、賃貸の住宅契約をしている人が多いと思いますので、頭金を貯めるには、賃貸分を支払った後の剰余金を作り出すということになります。

 

仮に、1ヶ月あたり2万円を住宅ローンの貯蓄する場合を考えてみましょう。その場合、1年間で24万円、5年間で120万円、10年間で240万円の頭金が貯まることになります。

 

現状と同じ2.42%の長期固定金利で35年ローンを組んだ場合に、住宅ローンの総支払額がどのようになるかシミュレーションを行なってみました。シミュレーション結果を下表に示します。

 

表10

 

1年間頭金を貯めても、月々の支払額はほとんど、変わりません。

 

10年間頭金を貯めると、月々の支払額は8500円程度安くなります。その場合、最終的な支払額は100万円以上安くなりますが、10年間住宅購入を我慢するメリットがあるか、ケース・バイ・ケースだと思われます。

年収と審査で選ぶ住宅ローンランキング!【2017年4月】

スポンサーリンク

HOME 借り入れ限度は? 年収400万円の場合 年収の5倍まで? おすすめの銀行!